توقعات اسعار العقارات في دبي 2020

مستقبل الاستثمار العقاري في دبي

توقعات اسعار العقارات في دبي 2019 و 2020

دبي تعادل منطقة الشرق الأوسط في هونج كونج و تعتمد بدرجة أقل على إنتاج النفط مقارنة بالعديد من الدول المجاورة. لقد كانت نقطة جذب للمستثمرين الأجانب و شهدت نمواً كبيراً في العقود الماضية.

إذا كنت تخطط لشراء عقارات في دبي، فمن المهم أن تفهم مدى صحة السوق و ما يمكن أن تتوقعه في عام 2019.

في هذا المقال، أشرح أين يقف سوق العقارات في دبي الآن، و أقدم البيانات و التحليلات من السنوات السابقة، و أشاركك توقعاتي لعام 2019.

سوق العقارات في دبي في عامي 2017 و 2018: ارتداد

قبل أن نحاول التنبؤ بأداء سوق العقارات في دبي في عام 2019، من المهم أن تفهم أداء السوق في السنوات الماضية، مر السوق بأوقات عصيبة و بعض من أسوأ سنواته في 2015 - 2016، عندما انخفضت أسعار العقارات كثيرًا. و بالتالي كان السوق في وضع الاسترداد في 2017 - 2018.

و مع ذلك، لم تنخفض الأسعار و الإيجارات خلال هذه السنوات. على سبيل المثال، انخفض متوسط سعر البيع بحوالي 5.6٪ في عام 2017 وفقًا لسافيلز ، بينما انخفض متوسط الإيجارات بنسبة 7٪.

يمكننا أن نسميها تصحيح السعر بالتأكيد. السبب الرئيسي وراء هذا التراجع هو أن السوق أصبح أحد أكثر الأسواق حرارة خلال العقدين الماضيين. في 2004-2006 ، كان لهذه المدينة الصغيرة 30000 رافعة، أي ما يعادل 25 ٪ من جميع الرافعات في العالم، و التي تتحدث عن نفسها.

أسباب أخرى وراء انخفاض أسعار العقارات في دبي 

لذلك، نحن نعلم أنه كان هناك تصحيح للأسعار في السنوات الماضية بسبب الاتجاه التصاعدي القوي في العقود الماضية. أدرجت أدناه أسبابًا ملحوظة أخرى لاستمرار السوق في الانخفاض لمدة ثلاث سنوات تقريبًا.

1. انخفاض أسعار النفط 

عانى اقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة وسوق العقارات بشدة من انخفاض أسعار النفط في عام 2014. و حتى إذا كانت صادرات النفط لا تساهم إلا في 5 ٪ من الاقتصاد، فهي مساهم مهم في الأداء العام للاقتصاد. النفط هو التصدير الرئيسي لدولة الإمارات العربية المتحدة، و قد أثر انخفاض أسعار النفط على الإنفاق الحكومي.

2. عملة قوية الأداء (درهم) 

في السنوات الماضية ، ارتفع درهم الإمارات (AED) مقابل العملات الإقليمية الرئيسية و بعض العملات الدولية. جعل الدرهم القوي من المستثمرين من دول مثل الهند و الصين و باكستان و المملكة المتحدة شراء العقارات في دبي. أصبح الهنود و الباكستانيون ثاني و ثالث أكبر مستثمر في سوق العقارات بدبي في عام 2017. في الفترة من يناير إلى نوفمبر 2018، انخفضت قيمة الروبية الهندية و الباكستانية بحوالي 14 ٪ و 17 ٪ على التوالي، مما قلل من القوة الشرائية. لقد شهدنا انخفاضًا كبيرًا في المعاملات العقارية خلال الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2018.

3. سوق العقارات في دبي يفتقر إلى الطلب و لديه فائض في المعروض من العقارات 

في السنوات الماضية، ركز مطورو العقارات على العقارات السكنية الفاخرة بسبب قلة الطلب من المستثمرين الأثرياء، يركز المطورون الآن على الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة. 

مناطق مثل وسط دبي هي الأكثر تضرراً من زيادة العرض. وفقًا لتقارير السوق الصادرة عن JLL و Savills ، ستظل زيادة العرض مشكلة رئيسية حتى عام 2019.

4. تم تقديم سقف الرهن العقاري اعتبارًا من عام 2013 

يزعم العديد من المحللين العاملين في سوق العقارات في دبي أن سقف الرهن العقاري هو أكبر مساهم في انخفاض الأسعار. بعد طرح سقف الرهن العقاري في عام 2013، شهدنا انخفاضًا فوريًا في الأسعار. لم ترى الحكومة أي طريقة أخرى سوى تقديم سقف للرهن العقاري، لتبريد السوق المتنامي بقوة. في هذه اللحظة التي أكتب فيها هذا المقال، يحتاج المواطنون الإماراتيون إلى دفع 20٪ كدفعة مقدمة، بينما يتم تحديد الحد الأقصى بنسبة 25٪ للوافدين وغيرهم من الأجانب. نظرًا لأن المغتربين يشكلون 89٪ من سكان دبي، فقد أثر سقف الرهن العقاري على جزء كبير من السوق الاستهلاكية.

إحصائيات لسوق العقارات في دبي في عام 2018

بيانات الأرباع الثلاثة الأولى من عام 2018 ليست واعدة. انخفض عدد المعاملات العقارية مقارنة بعام 2017. على سبيل المثال، في الأشهر التسعة الأولى من عام 2018، بلغ إجمالي عدد المعاملات 39،802 بقيمة إجمالية بلغت 162 مليار درهم. في عام 2017، بلغ عدد المعاملات خلال نفس الفترة 52،170، بقيمة إجمالية 204 مليار درهم. 

علاوة على ذلك، كان متوسط الأسعار السكنية في الربع الأول من عام 2018 أقل بنسبة 7.2 ٪ مقارنة مع عام 2017، وفقا لسافيلز.

أكثر المناطق شعبية في عام 2018 

المناطق الثلاثة الأكثر شعبية في النصف الأول من عام 2018 كانت: 

• الخليج التجاري مع 1934 المعاملات 
• دبي مارينا مع 1445 صفقة 
• المرقاد Al merkadh مع 1،262 معاملة

قطاع المكاتب في عام 2018 

آخر الأخبار لقطاع المكاتب ليست واعدة أيضًا حيث ارتفعت معدلات الشواغر بنسبة 10٪ في الربعين الثاني والثالث من عام 2018. خلال الربع الثاني من عام 2017 ، انخفضت معدلات الشغور "فقط" بنسبة 7 ٪. مع زيادة معدلات الشواغر، نرى أيضًا زيادة في المعروض من المكاتب، والتي ستستمر طوال عام 2019.

بيانات أخرى مثيرة للاهتمام حول سوق العقارات في دبي في عام 2018 

أدرجت أدناه معلومات إضافية من تقارير تغطي Q2-Q3 2018 بواسطة JLL: 

في الربع الثاني من عام 2018 ، كان هناك انخفاض بنسبة 5.5 ٪ في سعر البيع للشقق وانخفاض 6.8 ٪ للفلل، مقارنة بعام 2017 في الربع الثاني من عام 2018 ، كان هناك انخفاض بنسبة 7.9 ٪ في إيجارات الشقق وانخفاض 11.2 ٪ للفلل 

في الربع الثالث من عام 2018 ، كان هناك انخفاض بنسبة 7 ٪ في أسعار مبيعات الشقق وتراجع 8 ٪ للفلل 

في الربع الثالث من عام 2018 ، كان هناك انخفاض بنسبة 10 ٪ في إيجارات الشقق وانخفاض 9 ٪ للفلل

كيف سيكون أداء سوق العقارات في دبي في عام 2019؟

من المرجح أن يظل سوق العقارات في دبي ضعيفًا و في وضع انتعاش حتى عام 2020. يعتقد العديد من الخبراء المحليين أن الأسعار ستصل إلى القاع في عام 2019 أو 2020 ، ويرجع ذلك أساسًا إلى زيادة العرض وزيادة الطلب.

وفقًا لتصنيفات S&P Global ، ستنخفض أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 10٪ و 15٪ حتى عام 2020. ومع ذلك ، هناك الكثير من الدلائل الإيجابية التي تشير إلى الانتعاش السريع والنمو الإيجابي في السنوات القليلة المقبلة أيضًا:

• اقتصاد الإمارات يستقر مع بدء أسعار النفط في الارتفاع مرة أخرى. مع العقوبات الأخيرة المفروضة على إيران، من المتوقع أن ترتفع أسعار النفط بشكل أكبر و يمكن أن تحسن سوق العقارات في دبي بشكل كبير، حيث ينمو الاقتصاد الكلي 
• مع الحدود القصوى للاقتراض و دفع القروض، يتحول السوق إلى سوق أكثر نضجا.
• لا يزال هناك طلب بين المشترين الأجانب ، معظمهم من الهند و المملكة العربية السعودية و المملكة المتحدة و باكستان، و لكن لا يزال غير قوي كما كان في الماضي. 
• نرى أيضًا اهتمامًا متزايدًا بين المستثمرين الصينيين. صعد المستثمرون الصينيون إلى المركز السادس في النصف الأول من عام 2018، مقارنة بالعام الثامن في عام 2016 

بالإضافة إلى ما سبق ، أعلنت دائرة الأراضي و الأملاك في دبي أنها ستنشئ منصة رقمية ذكية تسمى Real Estate Self Transaction ​​بحلول عام 2020. و هي تهدف إلى القضاء على الحاجة إلى وثائق ورقية لكل من تأجير و بيع العقارات، و إلى مساعدة في خفض التكاليف للمستثمرين.

يتحول المطورون من المشاريع الراقية إلى العقارات بأسعار معقولة 

منذ عام 2017 ، بدأ المطورون ينتقلون من بناء مشاريع فاخرة فاخرة إلى عقارات بأسعار معقولة، لجذب المزيد من المستثمرين الأجانب. 

يمكنك العثور على العديد من المطورين الذين يقدمون ما يسمى بخطط الدفع متعددة الطبقات. حتى أن البعض يسمح للمشترين بدفع 60 ٪ من سعر الشراء بعد الانتهاء. 

الهدف هنا هو تحويل المستأجرين إلى مشترين و خلق المزيد من الطلب من شريحة الدخل المتوسط في السوق.

تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات للمستثمرين والمتخصصين 

أعلنت دولة الإمارات العربية المتحدة مؤخرًا عن تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات للمستثمرين، بالإضافة إلى تقديم ملكية أجنبية بنسبة 100٪ للشركات التي تتخذ من الإمارات مقراً لها. تأشيرة الإقامة لمدة 10 سنوات صالحة أيضًا للمتخصصين مثل المهندسين و الأطباء، و كذلك الطلاب المتفوقين. هذا قد يزيد من النشاط التجاري و الطلب على الممتلكات في السنوات المقبلة.

زيادة المعروض من العقارات لا يزال يشكل تحديا 

أحد أكبر الأسباب التي أدت إلى انخفاض الأسعار و الإيجارات إلى حد كبير هو زيادة المعروض من العقارات. ستبقى المشكلة في عام 2019 حيث ذكرت سافيلز أنه تم التخطيط لـ 31،457 شقة جديدة في عام 2018، بالإضافة إلى 40،370 شقة جديدة في 2019.

ملخص 

سيظل سوق العقارات في دبي في وضع انتعاش ضعيف في عام 2019 و ربما يبدأ في التحسن بعد عام 2020. 

لا يزال السوق يواجه العديد من التحديات التي لا تزال تمارس ضغط هبوطي. يمكن الإشارة إلى بعض المشكلات الرئيسية إلى زيادة العرض و الطلب الضئيل و العملة المحلية القوية (AED) مما يجعل دبي أكثر تكلفة للمستثمرين بشكل رئيسي من الهند وباكستان و المملكة المتحدة. 

من ناحية أخرى ، هناك بعض الإشارات الإيجابية أيضًا، مثل الزيادة في أسعار النفط، و تزايد الاهتمام بين المستثمرين الصينيين، و التغييرات الأخيرة في السياسة لجذب المزيد من الاستثمارات و المواهب، و المطورين يحولون تركيزهم إلى شريحة السوق ذات الأسعار المعقولة.

بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات في دبي، فإن توصيتي هي الانتظار لمدة عام أو عامين لأن الأسعار ستنخفض أكثر في عامي 2019 و 2020 على الأرجح.