نظرة عامة على القوانين والممارسات العقارية السعودية
الغرض من هذا المقال هو تزويد المطورين و المستثمرين و أصحاب المصلحة الآخرين بنظرة عامة على القوانين و اللوائح الرئيسية التي تؤثر على الممارسات العقارية في المملكة العربية السعودية، بالإضافة إلى القضايا العملية الواجب مراعاتها.
من يستطيع امتلاك العقارات في المملكة العربية السعودية؟
هل يحق للخليجي التملك في السعودية؟
يتمتع مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي و شركات دول مجلس التعاون الخليجي (مع المساهمين و جميعهم من مواطني دول مجلس التعاون) بحقوق معينة في امتلاك الأراضي، مع مراعاة عدد من القيود.يجوز لشركة دول مجلس التعاون الخليجي أو أحد مواطني دول مجلس التعاون الخليجي استئجار أو شراء الأراضي لاستخدامها لإجراء أي نشاط تجاري مرخص من الأرض، و يمكنها امتلاك العقارات السكنية في المملكة العربية السعودية، باستثناء العقارات الواقعة بالقرب من مكة المكرمة و المدينة المنورة.
قد يهمك أن تقرأ: شراء عقار في دبي للاجانب 2019
تملك العقار للاجانب في السعودية
للأجانب (كونهم من غير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي أو شركات ليست مملوكة بنسبة 100 في المائة لمواطني دول مجلس التعاون ) حقوق معينة في امتلاك الأراضي و الممتلكات في المملكة العربية السعودية.تنظم الملكية الأجنبية للتنظيم العقاري (الصادر بالمرسوم الملكي رقم م / 15 بتاريخ 17/4/1421 هـ الموافق 19 يوليو 2000) حيازة الأجانب من خارج دول مجلس التعاون الخليجي للعقارات في المملكة العربية السعودية. بموجب هذه اللائحة، يُسمح بملكية و استثمار مستثمر أجنبي في العقارات، و يخضع ذلك للحصول على ترخيص استثمار أجنبي من الهيئة العامة للاستثمار في المملكة العربية السعودية (SAGIA).
يجوز لشركة تطوير غير دول مجلس التعاون، وفقًا لشروط ترخيص معينة من SAGIA، امتلاك العقارات فيما يتعلق بمشروع معين لتطوير العقارات شريطة أن يكون إنشاء المباني لأغراض الاستثمار (سواء من خلال البيع أو التأجير)، و يتم تنفيذه من قبل المقاول السعودي المرخص.
يجوز لأي كيان من غير دول مجلس التعاون الخليجي أن يمتلك عقارات سعودية مطلوبة بشكل معقول من أجل (1) القيام بأنشطته المهنية أو الفنية أو الاقتصادية، بما في ذلك مقره الرئيسي ومستودعاته، أو (2) مساكن خاصة لموظفي الإسكان في المشاريع المرخصة، أو (3) الاستخدام السكني من قبل الأفراد الذين لديهم وضع إقامة قانوني عادي.
يُحظر على الجهات الأجنبية المملوكة امتلاك أي حق ملكية في العقارات داخل حدود مدينتي مكة و المدينة. هناك أيضًا قيود على الملكية حيث تحظر قرارات مجلس الوزراء السعودي الأخرى و القرارات الملكية صراحةً شراء العقارات في مواقع محددة.
هناك قواعد أخرى يمكن بمقتضاها امتلاك شخص أجنبي ممتلكات في المملكة العربية السعودية إذا كان لديه وضع إقامة قانوني عادي و لديه تصريح من وزارة الداخلية.
يجب الإشارة إلى أن المملكة العربية السعودية لديها قانون صارم لمكافحة المواجهة، والذي يجب مراعاته بعناية عند هيكلة الاستثمارات من خلال كيان.
تمليك ونظام التسجيل
يخلق قانون التسجيل العقاري العيني، الصادر بالمرسوم الملكي رقم 6 بتاريخ 9/21423 هـ، نظامًا فعالًا و شفافًا لتحديد ملكية الأراضي و تسجيلها و الذي سيغطي في نهاية المطاف جميع العقارات في المملكة. يدعم هذا القانون أيضًا القوانين التالية المتعلقة بمسح الأراضي وبيع الوحدات في المبنى:
- قانون الهيئة العامة للمساحة؛ و نظام ملكية الوحدات و الممتلكات و الوحدات و الشقق و فرزها الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 5 بتاريخ 11/2/1423 هـ الموافق 24/4/2002.
المدن الاقتصادية
هناك عدد من المدن الاقتصادية التي هي في مرحلة التطوير في المملكة العربية السعودية، و هي مدينة الملك عبد الله الاقتصادية و مدينة المعرفة الاقتصادية و مدينة الأمير عبد العزيز بن مساعد الاقتصادية ومدينة جازان الاقتصادية.
أصدرت هيئة المدن الاقتصادية لوائح لتسجيل جميع الشركات الأجنبية المنشأة في المدن الاقتصادية و تسجيل جميع سندات ملكية الأراضي باسم الكيانات الأجنبية المنشأة في المدن الاقتصادية و إصدار التراخيص و الموافقات الأخرى للخدمة. مقدمي مثل تبريد المناطق، و التخزين، و الخدمات اللوجستية، و غيرها في المدن الاقتصادية.
صناديق الاستثمار العقاري في السعودية
في عام 2016، أدخلت هيئة سوق المال قواعد جديدة تسمح بتكوين صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) في السوق المالية السعودية (تداول)، في محاولة لفتح السوق العقارية للاستثمار من قبل مجموعة واسعة من المستثمرين. تغطي القواعد إدارة و تشغيل و ملكية صناديق الاستثمار العقارية.الاشتراك في REIT مفتوح ليس للسعوديين فقط، و لكن أيضًا لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي و المقيمين غير السعوديين في المملكة العربية السعودية. كما يُسمح للمستثمرين الأجانب غير المقيمين بالتداول في وحدات صناديق الاستثمار العقاري في تداول.
خارج خطة المبيعات
في 6 سبتمبر 2016، صدر القرار رقم 56 بشأن اللوائح المتعلقة ببيع الممتلكات العقارية خارج الخطة لتوفير حماية إضافية للمستهلك فيما يتعلق بالمبيعات خارج الخطة.
قبل إجراء أي مبيعات خارج الخطة، سيتعين على المطور تسجيل المشروع لدى لجنة البيع خارج الخطة في وزارة الإسكان. سيتعين على المطور إثبات أن لديه القدرة المالية على تنفيذ المشروع و أنه وضع ضمانات كافية، على وجه الخصوص، فتح حساب الضمان لضمان توجيه عمليات التحصيل من مشتري الوحدة لمشروع معين و لا ينفق على مشاريع أخرى غير ذات صلة.
كما تنص اللائحة على الإشراف على سير العمل من قبل مكتب استشاري (معتمد من قبل منظمة المهندسين السعوديين)، و الذي سيقدم تقارير تقنية فصلية عن حالة المشروع حتى الانتهاء.
رهن العقارات
صدر قانون الرهن العقاري المسجل في عام 2012.
يهدف هذا القانون الجديد إلى التأكد من أولوية الدين المضمون برهن عقاري مسجل و التخلص من الممارسة التي تتسبب في أن تتسبب البنوك في قيام المقترض بإجراء تحويل مباشر للملكية إلى العقار إلى مرشح عينته البنوك لمدة التمويل، مع عودة الملكية إلى المقترض بمجرد سداد التمويل.
يتمثل أحد الجوانب المهمة في القانون في أن الدين المضمون برهن عقاري يجب ألا يتعلق بتمويل تقليدي تكون فيه الفائدة مستحقة الدفع، و لكن يجب أن تكون طبقًا لمعاملة تمويل متوافقة مع الشريعة الإسلامية بموجب قوانين المملكة العربية السعودية.
ملكية مشتركة
قانون الملكية و الفرز للوحدات العقارية الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 40 تاريخ 9/02/1423 هـ و المصادق عليه بالمرسوم السلطاني رقم م / 5 بتاريخ 11/2/1423 هـ و تعديلاته تنظم اللائحة التنفيذية الصادرة بموجب القرار الوزاري رقم (11985) المؤرخ 21/2/1424 ("قوانين الملكية المشتركة") تشكيل جمعيات أصحاب المنازل و إدارة الممتلكات المشتركة.
تضع قوانين الملكية المشتركة الملكية الأساس لضمان إدارة الملكية المشتركة وفقًا لممارسات الصناعة الجيدة، بما في ذلك الحفاظ على المناطق المشتركة و إدارة أموال جمعيات مالك المنزل و الأصول المشتركة. إن مستوى تنفيذ قوانين الارتباط لمالك المنازل هذا متغير و غالبًا ما يحتفظ المطورون بدور إداري في هذه المباني.
نظرًا لأنه من المرجح أن تزداد شعبية ملكية الشقق، فقد اضطلعت وزارة الإسكان بدور أكبر في دعم وتنظيم جمعيات أصحاب المنازل و نشرت مؤخرًا "لائحة" تحدد أفضل الممارسات فيما يتعلق بالعمليات الداخلية لجمعيات أصحاب المنازل.
ضريبة القيمة المضافة على القطاع العقاري
كانت المملكة العربية السعودية و دولة الإمارات العربية المتحدة ("الإمارات") أول دول مجلس التعاون الخليجي التي تطبق ضريبة القيمة المضافة.كما هو الحال مع دولة الإمارات العربية المتحدة، سيتم تصنيف إمدادات العقارات التجارية بشكل قياسي بنسبة 5٪ سنويًا. على عكس دولة الإمارات العربية المتحدة، حيث يكون العرض الأول مصنّفًا صفرًا، سيتم تصنيف إمدادات العقارات السكنية أيضًا بشكل قياسي، باستثناء اللوازم التي يتم إعفاؤها من الإيجار.
قد تشكل مبيعات المباني التجارية المشغولة أيضًا مبيعات لشركة و بالتالي تقع خارج نطاق قانون ضريبة القيمة المضافة.
الخمول / قانون ضريبة الأراضي البيضاء
فرضت حكومة المملكة العربية السعودية ضريبة على الأراضي الحضرية غير المطورة، التي تسمى "الأراضي البيضاء".
يهدف قانون الضرائب على الأراضي الشاغرة إلى تحقيق ما يلي:
- زيادة توافر الأراضي لأغراض التنمية من أجل تحقيق توازن بين العرض والطلب.
- توفير الأراضي السكنية بتكلفة معقولة.
- تشجيع المنافسة العادلة و مكافحة الممارسات الاحتكارية.
على الرغم من عدم وجود مبلغ مرتفع بشكل غير معقول في حد ذاته (عند مقارنته بضرائب الأراضي المشابهة الأخرى في الولايات القضائية الأخرى)، عندما تظل الأراضي الشاغرة غير منتجة للدخل، يكون هناك حافز أقل على مالك الأرض لحيازة الأرض غير المطورة.
تتماشى هذه الضريبة الجديدة مع سياسات الحكومة السعودية لتحفيز التنمية و زيادة الإسكان بأسعار معقولة في جميع أنحاء المملكة.
إتمام مركز خدمات المطورين - Etmam
Etmam (مركز خدمات المطورين) هي مبادرة حكومية تهدف إلى تسهيل مطوري العقارات من خلال المراحل المختلفة من مشاريع التطوير الخاصة بهم.
لدى إتمام أعضاء دائمين فيها، وزارة الإسكان و وزارة الشؤون البلدية و القروية و وزارة العدل و غيرها.
في الأساس، تعمل إتمام كمركز اتصال من خلال المتابعة مع السلطات ذات الصلة لتجنب التأخير المفرط في عملية الترخيص و الموافقة على التطورات العقارية، لا سيما المشاريع السكنية و التجارية التي تبلغ مساحتها أكثر من 50000 متر مربع.
من بين أمور أخرى ، يسهل Etmam المطور فيما يتعلق بما يلي:
- الموافقة على تقسيم الأرض.
- الموافقة على خطط التنمية الشاملة.
- إصدار تصاريح البناء.
- إصدار شهادات إتمام البناء.
- إصدار تراخيص المبيعات خارج الخطة.
- إصدار رخص تسويقية غير مخطط لها داخل المملكة العربية السعودية لمشاريع خارج المخططات خارج المملكة العربية السعودية.
إيجار - Ejar
أطلقت وزارة الإسكان في المملكة العربية السعودية مؤخرًا شبكة Ejar الخاصة بخدمة تأجير السيارات. يمكن الآن للمالكين و المستأجرين (بما في ذلك المغتربين) تنزيل أحد التطبيقات، مما يتيح للمستخدم:
- البحث عن وكلاء العقارات المرخص لهم بتأجير العقارات.
- التحقق من هوية المالك أو المستأجر قبل إبرام عقد الإيجار.
- التحقق من ملكية الوحدة و سلطة ممثل المالك.
- الإبلاغ عن انتهاكات للفريق الإشرافي في إيجار، بما في ذلك السماسرة الذين يتقاضون عمولات زائدة، و سماسرة يتقاضون عمولات على تجديد اتفاقيات الإيجار، و السماسرة المتواطئين بهدف التلاعب بالإيجار، و فشل الملاك في تسجيل اتفاقيات الإيجار على شبكة إيجار.
تأسست الهيئة العامة لعقارات الدولة بقرار مجلس الوزراء رقم 239 بتاريخ 25/4/1438. تهدف الهيئة إلى تعزيز الشفافية و حفز الاستثمار و توفير حماية المستهلك في قطاع العقارات.
بدأت الهيئة بالفعل العمل على تعزيز الشفافية من خلال تطوير مؤشرات الأسعار (البيع و الإيجار) و غيرها من المؤشرات المتعلقة بتقدم البناء.
علاوة على ذلك، تهدف الهيئة إلى تنظيم مختلف البرامج التدريبية و الدورات المعتمدة في محاولة لزيادة المهارات و الجودة بين مختلف أصحاب المصلحة في سوق العقارات.
لتحفيز الاستثمارات، أجرت الهيئة العديد من المقارنات المحلية و الدولية بهدف تنفيذ أفضل الممارسات بناءً على التجارب العالمية من قبل المنظمين العقاريين ذوي السمعة الطيبة في أستراليا و الولايات المتحدة و هونج كونج و سنغافورة و الإمارات العربية المتحدة. من المعلوم أن الهيئة ستطرح أيضًا تغييرات مقترحة في اللوائح من أجل تقليل عدد المنازعات المتعلقة بالممتلكات ووقت معالجتها.
علاوة على ذلك، تهدف الهيئة إلى تنظيم مختلف البرامج التدريبية و الدورات المعتمدة في محاولة لزيادة المهارات و الجودة بين مختلف أصحاب المصلحة في سوق العقارات.
استنتاج
من الواضح أن Vision 2030 ستخلق العديد من الفرص في قطاع العقارات و ستكون قوة دافعة لإصدار لوائح و إرشادات إضافية لتبني أفضل الممارسات الدولية و جعل المملكة العربية السعودية ولاية قضائية رائدة في مجال العقارات.
نقترح عليك أن تقرأ أيضا: توقعات اسعار العقارات في دبي 2020
تعليقات
إرسال تعليق