تحليل الاستثمار في السوق العقاري القطري
تسببت الأزمة في قطر في انخفاض حاد في أسعار المساكن و تكاليفها. تسبب الصدع الدبلوماسي في البلاد مع الدول الخليجية الأخرى في انخفاض مؤشر أسعار العقارات بنسبة 16.65٪ خلال العام حتى نهاية الربع الثاني من عام 2018، وفقًا لبنك قطر المركزي.عند تعديل التضخم، كان انخفاض السعر 16.77٪. خلال الربع الأخير، انخفضت أسعار العقارات بنسبة 6.8 ٪ (-6.5 ٪ معدلة حسب التضخم). كما انخفضت الإيجارات في جميع المجالات.
على النقيض من الاتجاه الهبوطي لأسعار العقارات، ارتفع حجم المعاملات بالفعل بنسبة 16.4 ٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2018، وفقا لشركة الاستشارات ValuStrat. و جاءت معظم المبيعات من الضعاين (24.5 ٪) والدوحة (22.7 ٪) والريان (21 ٪).
يقول باول باناخ، المدير العام لشركة MRICS-ValuStrat: "لقد أصبحت القدرة على تحمل التكاليف منتشرة في جميع القطاعات العقارية في قطر ... على الصعيد السكني، يقدم المطورون شققًا عالية الجودة بأسعار تنافسية لمحاولة تأمين الصفقات".
ازدهرت العقارات القطرية سابقًا لمدة ثلاث سنوات مجيدة، مدفوعة بالنمو السكاني السريع و ازدهار البناء استعدادًا لكأس العالم 2022 FIFA:
- في عام 2013 ارتفع مؤشر أسعار العقارات بنسبة 20.74 ٪ (16.45 ٪ معدلة حسب التضخم).
- في عام 2014 ارتفع مؤشر أسعار العقارات بنسبة 34.67 ٪ (31.81 ٪ معدلة حسب التضخم).
- في عام 2015 ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 14.39 ٪ (10.75 ٪ معدلة حسب التضخم).
- و لكن في عام 2016 تباطأ سوق الإسكان بشكل حاد، حيث انخفضت قيمة المعاملات العقارية بنحو 50 ٪. انخفضت أسعار العقارات بنسبة 4 ٪ (-5.15 ٪ معدلة حسب التضخم).
- في عام 2017 انخفضت أسعار العقارات بنسبة 9.94٪ (بنسبة 10.44٪ - معدلة حسب التضخم). كان عام 2018 أسوأ من ذلك، بسبب الحصار الخليجي حيث بدأ اقتصاد قطر يعاني.
قانون تملك العقارات لغير القطريين
يُسمح للأجانب بالحصول على ملكية التملك الحر في مناطق محددة في قطر: اللؤلؤة، و ويست باي لاجون، و الخور.يُمنح الأجانب الذين يشترون في أي من هذه المناطق الإقامة تلقائيًا، و التي تمتد لعائلة المالك، طوال مدة الملكية.
في أغسطس 2017، تمت الموافقة على مشروع قانون يمنح إقامة دائمة للوافدين المؤهلين. هؤلاء المؤهلين تشمل:
- أطفال الأمهات القطريات المتزوجات من أجانب.
- ذوي المواهب الخاصة "التي تحتاجها الدولة".
- الأفراد الآخرين الذين قدموا خدمات بارزة إلى البلاد.
سيتم التعامل مع المقيمين الدائمين في قطر مثل المواطنين القطريين و التمتع بمزايا مثل الحصول على الرعاية الصحية و أنظمة التعليم، و الأولوية (بعد السكان المحليين) للوظائف العسكرية و المدنية العامة، و سيكون لديهم إذن لتشغيل الأنشطة التجارية دون شريك محلي، و إذن ل تملك الممتلكات. ثلاثة أرباع سكان قطر هم أجانب، وفقاً لهيئة الإحصاء القطرية. يعيش حوالي 82٪ من السكان في الدوحة و الريان.
التمويل العقاري في قطر
يقدم بنك قطر الوطني (QNB)، المؤسسة المالية الرائدة في البلاد، تمويل المنازل و الأراضي بمعدلات منخفضة تصل إلى 4.35٪. يبلغ الحد الأقصى للقرض المقدم للوافدين 3 ملايين ريال قطري (824200 دولار أمريكي) لمدة لا تزيد عن 15 عامًا. يمكن للمرء أن يقترض ما يصل إلى 70 ٪ من قيمة العقار.مستقبل الاستثمار العقاري في قطر
السوق ليس مدعومًا بتدفقات عالية غير مسبوقة. تتوقع شركة ValuStrat الاستشارية زيادة في المعروض من 50.000 وحدة سكنية في قطر بحلول عام 2020. في عام 2018 ، اكتملت مشاريع ValuStrat من حوالي 12800 وحدة سكنية، بزيادة عن إجمالي المعروض الجديد لعام 2017 و البالغ 6،625 وحدة.صحيح أن عدد تصاريح البناء السكنية انخفض بنسبة 18.2 ٪ على أساس سنوي إلى 162 وحدة في يونيو 2018، وفقا لوزارة التخطيط التنموي و الإحصاء. تمثل الفيلات حوالي 46 ٪ من جميع تصاريح البناء السكنية الجديدة الصادرة، تليها المنازل (45 ٪)، و أنواع أخرى (6 ٪)، و المباني السكنية (3 ٪).
أصدرت بلدية الريان أكبر عدد من تصاريح البناء في يونيو 2018، بنسبة 28 ٪ من إجمالي التصاريح الصادرة. و جاءت الدوحة في المرتبة الثانية بحصولها على 24 ٪، تليها بلدات الوكرة (22 ٪)، الضعاين (13 ٪)، أم صلال (4 ٪)، الخور (4 ٪)، والشيحانية (4٪).
على المدى الطويل من غير المتوقع أن يستمر التباطؤ في سوق الإسكان، نظرًا للنمو السكاني السريع في البلاد و الذي يبلغ حوالي 7٪ سنويًا في فترة السنوات العشر حتى سبتمبر 2017، وفقًا لشركة DTZ Research.
"سيكون الطلب في المستقبل على العقارات السكنية مدفوعًا بالزيادات السكانية. من المتوقع أن يتم تحقيق الغالبية العظمى من الزيادة السكانية في السنوات القادمة من قبل المغتربين في صناعة الخدمات، مع اكتمال مشاريع البناء" ، وفقًا لأبحاث DTZ.
تتوقع DTZ أيضًا زيادة الطلب على العقارات السكنية "الميسورة التكلفة" بسبب الطفرة المتوقعة في قطاع الخدمات مع اقتراب كأس العالم 2022 FIFA.
في مشروع اللؤلؤة-قطر، الذي تبلغ تكلفته 36.4 مليار ريال قطري (10 مليارات دولار أمريكي) على طراز ريفييرا الواقع على ساحل الدوحة، تبلغ أسعار الشقق الجاهزة حالياً من 9000 ريال قطري (2،473 دولار أمريكي) إلى 11000 ريال قطري (3،022 دولار أمريكي) للمتر المربع، مع شقق حديثة البناء تتراوح أسعارها من 12000 ريال قطري (3،297 دولار أمريكي) إلى 16000 ريال قطري (4،396 دولار أمريكي) للمتر المربع، وفقًا لشركة DTZ Qatar.
قد يهمك أن تقرأ: كيف تقوم بشراء عقار في دبي للاجانب 2019؟
افضل 10 شركات استثمار عقاري في دبي 2019
توقعات اسعار العقارات في قطر
تتراوح عائدات إيجار العقارات السكنية في قطر بين 4.3٪ للفلل و 6٪ للشقق، وفقًا لشركة الاستشارات الرائدة ValuStrat.توقفت إيجارات العقارات السكنية الرئيسية عن الارتفاع في عام 2016، و تراجعت في عام 2017 بنسبة تتراوح بين 10 ٪ إلى 15 ٪، وفقا لأبحاث DTZ.
يقول Banach من MRICS-ValuStrat Qatar: "يستمر تدفق الإمداد في الضغط على الإيجارات في القطاعات السكنية و التجارية". "على المدى القصير، بسبب التوسع المتوقع في العرض، قد يستمر كلا القطاعين في تحمل تصحيحات السوق".
حوالي 59 ٪ من جميع الوحدات السكنية المحتلة في قطر مستأجرة، وفقا ل QSA. تنفق الأسرة المغتربة المتوسطة في قطر أكثر من ثلث دخلها السنوي على الإيجار، وفقاً لشركة كوليرز إنترناشيونال.
إيجارات الشقق الرئيسية ، 2017:
- شقق بغرفة نوم واحدة للإيجار حوالي 9500 ريال قطري (2،610 دولار أمريكي) شهريا.
- شقق من غرفتي نوم تستأجر حوالي 12،500 ريال قطري (3،434 دولار أمريكي) شهريًا.
- شقق من ثلاث غرف نوم للإيجار حوالي 15000 ريال قطري (4121 دولار أمريكي) شهريا.
أسعار الفائدة وسوق الرهن العقاري
أبقى بنك قطر المركزي سعر الإقراض لليلة واحدة دون تغيير عند 5٪ اعتبارًا من يونيو 2018. وخلال نفس الفترة، ارتفع سعر الفائدة على الودائع لليلة واحدة من 1.75٪ إلى 2٪، بينما لم يتغير سعر إعادة الشراء بنسبة 2.5٪.في عام 2017 ارتفع مبلغ القروض العقارية القائمة، و التي تشمل شراء الأراضي و التطورات العقارية و المباني السكنية و التجارية، بنسبة 13.24٪ على أساس سنوي إلى 148 مليار ريال قطري (40.59 مليار دولار أمريكي). يقدر حجم سوق الرهن العقاري في قطر بما يتراوح بين 15٪ و 25٪ من الناتج المحلي الإجمالي.
لا تنسى أن تقرأ أيضا: توقعات اسعار العقارات في دبي 2020
مناطق تملك الاجانب في قطر
يمكن للأجانب غير القطريين شراء 3 مناطق ضخمة للتملك الحر:
لؤلؤة قطر
مشروع اللؤلؤة هو 36.4 مليار ريال قطري (10 مليارات دولار أمريكي) على طراز ريفييرا، في جزيرة واسعة من صنع الإنسان قبالة ساحل الدوحة، العاصمة. يوفر أكثر من 40 كيلومترًا من الخط الساحلي الجديد، و يرتبط بالبر الرئيسي عبر طريق سريع من 4 حارات تصطف فيه أشجار النخيل. يبعد مطار الدوحة الدولي 20 كم فقط. لقد قدمت قطر هنا أول عقارات تملكها.
قامت شركة اللؤلؤة-قطر التي طورتها الشركة المتحدة للتنمية ، بتطوير 16000 فيلا و 25000 شقة.
غرب خليج لاغون
غرب خليج لاغون هو 2 مليون متر مربع. مجمع خاص على شاطئ البحر، و يتركز على أبراج متعرجة. في الطرف الشمالي من حي الخليج الغربي في الدوحة، تحيط به البحيرات الاصطناعية.
بروة - مدينة الخور
مشروع بروة - الخور هو مدينة كاملة، بما في ذلك الشاليهات المطلة على البحر، و الفيلات و الشقق الفاخرة، التي تغطي 5.5 مليون متر مربع. في الخور، 57 كم شمال الدوحة. يضم مشروع بروة العقاري الذي تبلغ تكلفته 30 مليار ريال قطري (8.24 مليار دولار أمريكي) 63،000 شخص في 24114 وحدة سكنية فاخرة. كما أن لديها الفنادق و المرافق الرياضية.
هناك أيضا 18 منطقة مستأجرة للأجانب غير القطريين
يمكن للأجانب بدلاً من ذلك شراء العقارات المستأجرة لمدة 99 عامًا قابلة للتجديد، في 18 منطقة مخصصة بما في ذلك مشروع لوسيل بمليارات الدولارات، بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 6 الصادر في فبراير 2006. يمكن للأجانب استخدام العقارات تجاريًا أو سكنيًا.
تقع مدينة لوسيل على الواجهة البحرية على ساحل أم صلال على بعد 15 كم شمال الدوحة، و تبلغ مساحتها 164 مليار ريال قطري (45 مليار دولار أمريكي). من المتوقع أن يضم أكثر من 200000 مقيم في 10 فنادق و 3000 فيلا و 12000 شقة و منطقة بيع بالتجزئة.
بتطوير من شركة الديار القطرية، ستغطي لوسيل مساحة 21 مليون متر مربع. و سيحتوي هذا المشروع الضخم على 16 منطقةمن بينها مدينة للطاقة تبلغ تكلفتها 9.5 مليار ريال قطري (2.6 مليار دولار أمريكي)، و مدينة ترفيهية بتكلفة 5،5 مليارات ريال قطري (1.5 مليار دولار أمريكي). و من المتوقع أيضًا بناء ملعب لوسيل الأيقوني في المدينة. و سيتم الانتهاء من هدا العقارالهائل بحلول عام 2020.
مشروع تطوير متعدد الاستخدامات آخر هو مدينة الوعب، المملوكة لمجموعة ناصر بن خالد، و التي تغطي حوالي 1.2 مليون متر مربع. بتضمين "استراتيجيات خضراء" و مبادئ تصميم مستدام، تقدر التكلفة بنحو 13 مليار ريال قطري (3.6 مليار دولار أمريكي). و يشمل التطوير 2،411 وحدة سكنية، 232.715 متر مربع. مساحة تجارية، و مجمع فندق 425 غرفة.
و من التطورات البارزة الأخرى برج آسيا، الذي سيضم أربعة أبراج من 55 طابقًا بالقرب من الخليج الغربي. سيحتوي كل برج على حوالي 1600 شقة سكنية. تم تطويره من قبل شركة إزدان العقارية، و تقدر تكلفته بـ 2.5 مليار ريال قطري (686 مليون دولار أمريكي).
مشاريع التطوير العقاري الأخرى في قطر:
- مشيرب (المنطقة رقم 13)
- فريج عبد العزيز (المنطقة رقم 14)
- الدوحة الجديدة (المنطقة رقم 15)
- غانم القديم (المنطقة رقم 16)
- الريف الهتمي (المنطقة رقم 17)
- السلطة (المنطقة رقم 18)
- بن محمود (المنطقة رقم 22)
- بن محمود (المنطقة رقم 23)
- روضة الخيل (المنطقة رقم 24)
- المنصورة وبن درهم (المنطقة رقم 25)
- نجمة (المنطقة رقم 26)
- ام غويلينه (المنطقة رقم 27)
- الخليفات (الشمال والجنوب) (المنطقة رقم 28)
- السد (منطقة رقم 38)
- المرقاب الجديد والناصر (منطقة رقم 39)
- مطار الدوحة الدولي (المنطقة رقم 48)
- الدفنة و عنيزة و القطر (المنطقة رقم 60 و 61 و 63)
- الخليج وجبل ثية (المنطقة رقم 69 و 70)
نقترح عليك أن تقرأ: كيف تقوم بشراء عقار في تركيا للاجانب 2019؟
أخيرا، نتمنى أن نكون قد وفقنا في الاجابة على تساؤلاتكم، و أي إستفسار أو ملاحظة يمكنكم تركها في التعليقات أسفل هده التدوينة. و شكرا
تعليقات
إرسال تعليق